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    2. 法律咨詢 13761831306

      所有權與占有權能分離

      發布時間:2017-08-02 10:32:51

             簽訂房屋買賣合同后出賣方應向買受人履行權利與實物的雙重交付,在買受方已取得房屋產權而未實際占有的情況下,其僅僅基于物權請求權要求有權占有人遷出,法院應作慎重審查。若占有人對房屋的占有具有合法性、正當性,買受方應以合同相對方為被告提起債權給付之訴,要求對方履行交付房屋的義務或在房屋客觀上無法交付的情況下承擔相應的違約責任。在當前無權處分、虛假買賣引發此類訴訟日益增多的情況下,通過合同之訴更有利于平衡、規制各方當事人的權利義務。

            當所有權與占有權能發生分離的情況下,買受人是否可以其為房屋所有權人基于返還原物請求權要求房屋內的實際占有人遷出?

           

      一、占有、占有權能及所有權在物權法體系中的定位

             在我國民法中,“占有”原來只是作為所有權或他物權的一項權能而存在,并非一類獨立的權利,更未從立法上確立占有制度,這與大陸法系國家普遍將占有保護設立為《物權法》上制度之一有一定的差距。隨著社會經濟生活的不斷發展,物的歸屬與物的利用相分離情況不斷出現,如僅從所有權或他物權意義上對占有關系加以調整,在立法上顯然是不完備的。故2007年頒布實施的《物權法》在充分借鑒了大陸法系國家相關制度的基礎上,確立了以調整占有人與非占有人之間因財產的占有利用而發生的財產關系為范疇的占有制度,與所有權和他物權一起構成三權鼎立的《物權法》立法格局。

             對于占有、占有權能及所有權在物權法體系中的定位應注意如下幾點:第一,關于占有的性質,我國目前采納通說,即認為占有僅體現為對物的支配管理關系,而并不反映某種權利關系。無論是合法行為還是違法行為,均可基于管理物的事實而成立占有。因此,占有并不以任何權利的存在為前提,只要實際上控制或支配占有物就成立占有。而占有權能是所有權中占有、使用、收益、處分四項權能之一,一般不稱之為“占有權”。因為權能只是權利的組成部分,在權能分離之前,它不能被稱為一項獨立的權利。權能只有在與權利分離之后,才可能稱其為一種權利;第二,占有是人對物的實際掌握和控制,除《物權法》占有制度另有規定外,在一般情況下,占有之事實并不是產生占有權能的根據,而應當基于法律規定或合同約定確定當事人有無占有權以區分系合法占有亦或非法占有;第三,所有權之占有權能與占有制度中的占有權不能混淆,占有制度中的占有權是一項獨立的物權法律制度,其內涵要比所有權之占有權能豐富得多;第四,所有權是對物的獨占的支配權,而占有只是對物進行控制的事實狀態。只要物的所有權歸屬已經確定,即使物已為他人所占有,占有人非依法律規定亦不能成為所有權人。即使是合法占有,占有人也只享有占有權,而不能享有所有權。

            可見,轉移所有權并不意味著占有權能的一并轉移。

      二、返還原物請求權之行使條件——《物權法》第三十四條的理解與適用

             所謂物權請求權,是指當物權的圓滿狀態受到妨害或有可能發生妨害時,物權人為了使其物權恢復到圓滿狀態,請求妨害人為一定行為或不為一定行為的權利。我國《物權法》第三十四條規定:“無權占有不動產或者動產的,權利人可以請求返還原物。”本條是關于返還原物請求權的規定,該請求權是物權請求權中的一種。

      (一)返還原物請求權行使的要件事實分析

      1、一方享有涉案標的物的相應物權

             目前我國法律規定的物權變動有兩種形式,一種是基于法律行為而進行的物權變動,是指以一方當事人的單方意思表示或雙方當事人共同的意思表示為基礎進行的物權變動,這種變動方式在實踐中較為常見和典型,其遵循的是物權法第九條和第二十三條的規定,即不動產經依法登記發生效力,動產自交付時發生效力。另一種是基于非法律行為而進行的物權變動,指基于法律行為以外的原因引起的物權變動,《物權法》第二十八條至第三十條對此作了相應的規定,其遵循的是法律的直接規定,即只要法定原因發生,物權就直接發生變動,不經登記或交付,直接發生效力。對于基于法律行為的物權變動,需要通過兩個階段的行為來完成:一是物權變動基礎法律關系的設立,通常是指簽定以發生、變動、消滅債權債務關系,從而引發物權變動為主旨的債權合同,學理上稱之為物權變動的原因行為,如買賣雙方簽定房屋買賣合同;二是物權變動行為,該行為以設定、變動和消滅物權為目的,如雙方至房產交易登記機構辦理產權過戶手續。

      2、另一方是現在占有涉案標的物之人

             占有人必須是現在占有物的人,即在提出請求時仍然占有物的人。如果曾經的占有人現在已經不再占有該物,那么權利人的請求對象將發生變化或喪失請求對象,無法繼續行使相應的返回原物請求權。此外,如果原物已經滅失,返還原物在客觀上已經不可能,那么權利人此時也不能再請求對方返還原物,而是只能主張賠償損失。需注意的是,此處所指的占有人應做擴大解釋,并非僅指直接對物進行事實上管領及控制之人,其可以是直接占有人,也可以是間接占有人。

      3、另一方的占有構成無權占有

             依據占有人對物的占有是否有法律依據和合同約定,將占有分為有權占有和無權占有。這種劃分是按照占有是否有本權劃分的。所謂本權,是指基于法律上或合同約定的原因,可以對物進行占有的權利。本權可以是物權,如所有權、質權等,也可以是基于債權,如租賃、借用等。有權占有即指有本權的占有,也稱正權原占有。在有權占有情形下,占有人與返還請求權人之間的權利義務關系,依該占有所據以發生的基礎法律關系確定,此時權利人不能請求有權占有人返還原物,因為,假如允許所有權人此時仍可主張所有物返還請求權,則會違反其在具體法律關系中所承擔的,使占有人獲得并保持占有的義務,且違反誠實信用的原則。相反,無權占有即指無本權的占有,例如通過犯罪對財物的占有,購買非所有權人的物品,拾得遺失物、漂流物以及對物主不明的埋藏物、隱藏物的占有等均為無權占有。

      (二)無權占有的舉證責任分配

             如前所述,返還原物請求權之訴只能向無權占有人提起,而不能要求有權占有人返還原物,有權占有人在其占有的本權依據存續期間,可以依據其合法占有權抗辯權利人的請求。因此,辨別權利人是否能提起返還之訴的關鍵點就是看相對方是否構成無權占有,而此時就涉及到無權占有的舉證責任分配問題。鑒于此,有必要結合本案的事實對無權占有的舉證責任分配作一闡述。

      無權占有屬于消極的事實,是否為有權占有,只有占有人自己知道,權利人對此難以舉證。依據舉證責任分配的一般原則。

      三、結語

             房屋買賣交易過程中存在所有權與占有權能相分離的情況,目前司法實踐中,在房屋產權已過戶至買受人名下后,其以產權人之身份基于返還原物請求權基礎主張房屋內的實際占有人遷出并返還房屋的民事訴訟越來越多。提起返還原物之訴的一個關鍵點是實際占有人是否為無權占有,在占有人舉證證明自己的占有行為存在合法依據的情況下,法院應當做好釋明工作,引導當事人變更請求權基礎另案提起債權之訴,若當事人堅持不愿撤回起訴,法院應依法判決駁回買受人要求有權占有人遷出的訴訟請求。當然,由于請求權基礎的不同,買受人的訴訟并不受民事訴訟法上一事不再理的限制,其實體權利未隨之滅失,仍可以房屋買賣合同的相對方為被告提起訴訟,要求對方履行交付房屋的義務或在房屋客觀上無法交付的情況下承擔相應的違約責任。由于此類案件中,房屋買賣已經多次轉手,案件事實較為復雜,可能存在虛假房屋買賣的情況,故為查清事實,準確認定房屋買賣合同的效力,在必要時可追加實際占有人(一般為原始產權人)為本案第三人參加訴訟。


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