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    2. 法律咨詢 13761831306

      上海高院:關于房產案件若干爭議問題的處理意見

      發布時間:2016-12-16 16:06:33

      民一庭調研與參考[2015]14

           一、房屋租賃合同糾紛

           (一)租賃期間,房屋被納入征收范圍的租賃合同糾紛受理問題 

           租賃合同履行過程中,出租人以房屋被征收為由要求解除租賃合同,承租人則以未獲得征收補償為由拒絕解除合同、搬離房屋。此類糾紛在《國有土地上房屋征收與補償條例》實施前,因房屋承租人是被征收主體,根據《城市房屋拆遷管理條例》規定,拆遷人、被拆遷人與房屋承租人未達成拆遷補償安置協議的,應適用裁決前置程序。出租人提出解除租賃合同之訴的,人民法院不予受理。但《國有土地上房屋征收與補償條例》明確被征收人僅為房屋所有權人,承租人不再具有簽訂征收補償協議的資格,故實踐中對該類案件是否受理存在爭議。

           傾向性意見認為,承租期間,房屋被列入征收范圍的,一般涉及兩個法律關系,即征收補償關系和房屋租賃關系。若當事人在租賃合同中就承租房屋涉及動拆遷事宜有約定的,則應按其約定進行處理。若房屋租賃合同未有約定,則宜先處理征收補償關系。因為征收補償范圍中涉及的停產停業損失、搬遷等費用與承租人有著密切關系,若出租人在未簽訂征收補償協議、未向承租人支付相應補償之前逕行解除租賃合同,則承租人基于租賃合同解除可獲得的合理補償難以確定,不利于保障承租人的合法權益。故此類租賃合同糾紛案件,宜待征收補償協議簽訂后再行處理。在征收補償問題尚未得到解決之前,若出租人提出解除租賃合同的,人民法院應裁定駁回起訴,但符合合同解除權的除外。

           (二)侵犯承租人優先購買權的賠償問題 

           出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但承租人的損失如何計算,審判實踐中存在不同意見。

           傾向性意見認為,對于侵犯承租人優先購買權的賠償責任,當事人之間有約定的,則從其約定。若無約定的,出租人則應賠償由此對承租人造成的損失,包括直接損失和可得利益損失。其中房屋升值損失的確定,應以守約方的請求為基礎,結合侵犯承租人優先購買權之日、承租人知悉或應當知悉權利被侵害之日等的房屋市場成交價格變化等情況,還應綜合考慮承租人是否已采取必要措施防止損失擴大等因素予以合理確定。 

           二、動遷補償利益分割糾紛

           (一)房屋征收補償利益(涉及配套商品房)分割案件管轄的適法統一問題 

           關于房屋征收補償利益分割案件的管轄問題,審判實踐中做法各異,爭議較大。有的法院將此類糾紛確定為共有物分割糾紛,有的法院則以分家析產為案由。管轄上,有的法院適用一般地域管轄;有的則按不動產專屬管轄處理,或由安置房屋所在地法院處理,或以被征收房屋所在地的法院進行管轄。

           傾向性意見認為:當事人起訴要求分割家庭共有的征收補償款及安置房屋的,一般應確定為分家析產。鑒于征收補償款及安置房屋系針對被征收房屋的補償,若因涉及多名被告,或多套安置房屋分布在不同轄區,分別由不同法院進行管轄,易引發案件執法標準的不統一,且征收利益分割往往涉及不同地區征收補償政策的實施,故此類案件一般由被征收房屋所在地的法院進行管轄為宜,以便于案件事實調查與處理標準的一致。

           (二)配套商品房的實體處理問題 

           征收補償安置中,征收事務所一般根據被征收房屋地塊的相關政策確定該戶可分配的配套商品房數量,并由被安置人簽署房屋認購確認書。在配套商品房未實際取得時,被安置人分割征收補償利益時即要求確認配套商品房的購買權,實踐中存在不同的做法。有的法院予以確權分割;有的法院則駁回當事人訴請,暫不處理。

           傾向性意見認為:在配套商品房未實際取得時,被安置人分割征收補償利益時要求確認配套商品房的購買權,其實際是主張分割房屋的權利。鑒于被安置人將來可能獲得的房屋實際面積、位置等尚處于不確定狀態, 故法院不宜進行確權、分割。若動遷款預留在動拆遷部門用于購置安置房的,動遷款亦可不作處理。當事人要求確認安置房購買權的,法院可駁回其訴訟請求,但應向當事人釋明可在房屋實際面積、位置等確定后再行主張。  

           三、房屋確權分割糾紛及其他糾紛

           (一)房屋產權登記在夫或妻一方名下,另一方要求確認為房屋共有權利人,人民法院是否受理的問題。

           傾向性意見認為:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力。房屋產權登記在夫或妻一方名下,并不必然認定為夫妻共有財產,且登記權利人可基于不動產登記的公示效力進行相應交易,而未登記權利人的合法權利難以有效保障。故未登記為權利人的夫或妻一方是有請求確認為共有權利人并辦理權利登記的現實需求,該訴請具有可訴性,人民法院應予受理。

           (二)已查封房屋的確權訴訟的處理。

           審判實踐中經常出現原告對產權登記在被告名下的房屋提出確權訴訟,審理中發現系爭房屋已經被法院采取查封、扣押和凍結等執行措施的情況。如何處理存有不同意見。

           傾向性意見認為:法院在審理房屋確權訴訟時,應當查詢所要確權的登記在當事人一方名下的房屋在訴訟中的權屬狀況,發現系爭房屋已經被法院執行部門作為被執行人的財產予以查封、扣押、凍結的,應從程序上駁回當事人的確權訴請,引導當事人根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條和《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條的規定向執行法院提出執行異議。

           (三)夫或妻一方婚前貸款所購房屋權屬的認定

           審判實務中,對于夫或妻一方婚前按揭貸款、婚后共同還貸所購的房屋是屬于夫妻共同財產還是夫妻一方財產,存有不同觀點。

           傾向性意見認為:夫或妻一方婚前通過按揭貸款方式向開發商支付房款,履行了房屋買賣合同義務,產權登記在夫或妻一方名下的,一般應認定為夫或妻一方個人財產?;楹蠊餐€貸款項實為共同清償對銀行的債務,根據《婚姻法司法解釋三》第 10 條的規定,離婚時該不動產先由雙方協商處理,協商不成,法院可判決歸產權登記一方,婚后共同還貸部分及相對應財產增值部分,離婚時由產權登記一方對另一方進行補償。

           (四)共同共有房屋分割原則的把握

           傾向性意見認為:共同共有房屋的分割應當堅持審慎的態度,不僅要考慮分割的條件是否成就,還需要考察當事人要求分割的現實可行性。按照《物權法》第九十九條的規定,共有人約定不得分割共有的不動產或者動產,以維持共有關系的,應當按照約定,但共有人有重大理由需要分割的,可以請求分割;沒有約定或者約定不明確的,共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。

           對于共有基礎的喪失,一般從共同共有關系消滅的角度來判斷,如離婚、分家析產等情況可構成共有基礎的喪失。共同共有關系存續期間,當事人請求分割的,應具有重大事由。重大事由的界定應當根據共有基礎的不同等有所區別。如婚姻關系存續期間,夫妻一方請求分割共同財產的,應符合婚姻法司法解釋三第4條規定的情形:一方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益行為的;或一方負有法定扶養義務的人患重大疾病需要醫治,另一方不同意支付相關醫療費用的。

           (五)公房承租人死亡后,同住人之一起訴,要求確認戶公房登記戶籍人或實際居住人為非同住人,并主張遷讓糾紛的處理

           傾向性意見認為:公房承租人死亡后,應由公房管理部門或其委托的物業管理部門作為出租人確定新的承租人。在新承租人尚未確定前,不宜受理此類訴訟。已經受理的,可裁定駁回。

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