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      房屋買賣合同糾紛中,定金、違約金與賠償損失的選擇適用

      發布時間:2016-04-12 15:26:07

          最近由于上海房價快速上漲,房東收取定金后,違約不肯出售房屋的案件頻頻發生。中介起草的居間協議或房地產買賣協議中都約定了定金,但是定金罰則不能彌補房價上漲的損失,這種案件法院如何處理?

       

      案例一:

          買受方郭某與房東林某簽署了居間協議,轉讓購買上海一套房屋,總價為170萬元,支付了定金5萬元,協議約定45天內簽署《上海市房地產買賣合同》。事后,房東林某無故不肯簽署買賣合同,但是同意雙倍返還定金,但是郭某不愿意,因為房價上漲了約40萬元。郭某于是將房東起訴到嘉定法院,要求法院雙倍返還定金10萬并賠償房價上漲導致的損失35萬元。經法院開庭審理,委托第三方評估價格為200萬元。最后,法院判決林某向郭某雙倍返還定金10萬元,另外賠償郭某購他房造成的差額損失25萬元。

       

      案例二:

          買受方吳某與房東方某簽署了《房地產買賣協議》,轉讓購買上海一套房屋,總價為330萬元,支付了定金8萬元,協議約定60天內簽署《上海市房地產買賣合同》。事后,房東方某以其妻子不同意出售為由拒絕簽署買賣合同,認為協議無效,同意退還定金。于是,吳某起訴到閘北法院要求退還定金8萬元,并要求賠償損失80萬元。法院追加了中介公司為第三人,第三人陳述出售方增加要求加價60萬元。最后,法院判決方某向吳某返還定金8萬元,給付原告吳某補償款30萬元。

       

      律師觀點:

          出售方無故違反購房協議,理應承擔定金責任,若定金不能彌補損失,買受方可以主張另外的損失(主要是房價上漲的損失),錯失了以同等價格購買房屋的機會。根據最高法院的司法解釋規定:買賣合同約定的定金不足以彌補違約造成的損失,守約方請求賠償超過定金部分的損失的,人民法院可以并處,但定金和損失賠償的數額總和不應高于違約造成的損失。以前有學者認為約定了定金,就不能主張損失,這種觀點應該隨著司法解釋的出臺而銷聲匿跡了。

       

      ▎ 延伸閱讀:

          房屋買賣中,若一方違約,應該要承擔違約責任,違約責任包括:繼續履行、采取補救措施、支付違約金、承擔定金責任、賠償損失等。其中賠償損失又分為實際損失(直接損失)與可得利益損失(間接損失)。

       

      定金與違約金同時約定如何適用?

          根據合同法第116條規定:“當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”若出售方違約不肯出售房屋,定金與實際損失如何適用?上述案例已經分析,可以并處。

       

      違約金與實際損失如何適用?

          根據合同法第114條規定:“約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”。若買受方認為損失大于違約金,可以主張賠償違約金,并要求增加。從法理上講,違約金與損失賠償不能并用,而且約定了違約金,應該適用違約金,不能主張賠償損失。因為合同法是任意法,以雙方當事人約定優先。若沒有約定違約金,可以主張賠償損失,這是法定的。違約金到底是否過高或過低,以實際損失為基礎,兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,根據公平原則和誠實信用原則予以衡量,并作出裁決。

       

      出售方由于房價上漲違約不肯出售房屋給買受方,對于買受方而言,該上漲的房價是其可得利益損失,還是實際損失?

          目前沒有定論,若買受方不再購買其他房屋,本律師認為應該是可得利益損失;若買受方買了其他相同的漲價房屋,那么應該是買受方的實際損失了。

       

      那么房價上漲部分是否可以全部得到支持呢?

          律師認為應該要考慮定金的數額,成本的支出,合同的履行情況,雙方的過錯程度等綜合考量裁決。對此上海高院也多次發文予以規定。在房價快速上漲期間,發生類似案件,買受方如何最大限度地維護自己的權利,獲得賠償全部損失。出售方如何降低損失,甚至不承擔違約責任

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