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      裝修租賃房屋租期到期,出租人應否補償費用

      發布時間:2013-08-05 08:44:50

        當前房價居高不下,租房成了不少年輕人和商戶的選擇,但是,租賃的房屋能否裝修?合同到期后,裝修費用如何處理?現實生活中,此類糾紛屢屢發生。
        2007年2月18日,李剛與張強簽訂了一份房屋租賃協議,協議約定:李剛租用張強門面房100平方米用于經營電腦配件,租期3年,每年租金6萬元。合同簽訂后,李剛花費8萬元對房屋進行了裝潢裝修(換門窗、鋪地板、吊頂,增設空調、電視、監控等經營設備)。對合同期滿后,裝潢裝修如何處置,租賃合同沒有約定。
        2010年2月19日,李剛與張強續簽了租期3年的房屋租賃合同。張強在其起草的合同中要求增加一條:“承租人為改善房屋使用,征得出租人同意對承租房屋進行裝潢裝修,所需資金由承租人自行承擔,租賃關系發生變更和租賃期滿時,出租人對裝潢不作任何補償,承租人不能帶走的裝飾,不能惡意破壞。”李剛考慮到另尋新房成本較高,便續簽了合同。
        2012年12月,李剛出資5萬元對該房重新裝修。
        2013年2月續簽的合同到期后,張強以自行居住為由,不再將房屋租賃給李剛使用,且對李剛付出的裝潢裝修費用不給任何補償。
        李剛認為,自己先后兩次出資13萬元進行裝修,合同到期后,張強不給自己分文補償,顯失公平,續簽的合同系霸王條款,張強所獲的13萬元裝修價值明顯系不當得利。張強反駁稱,裝修是李剛自愿,雖然經過自己同意,但雙方在續簽的合同中對裝修明確約定,不給予補償,并且不同意承租人李剛移除裝修。
        本案系一起因租賃合同履行期限屆滿,裝飾裝修費用如何處理問題發生的爭議。其爭議的焦點在于,經出租人同意對租賃房屋進行裝修裝飾的費用,在租賃期限屆滿時承租人是否可以不當得利之債請求出租人部分或者全部返還。
        合同法第223條對租賃合同的一般性適用作了規定:“承租人經出租人同意,可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意,對租賃物進行改善或者增設他物的,出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。”但合同法對房屋租賃合同期滿后的裝修裝飾物的處理未作出具體規定。
        為滿足日益增多的對房屋租賃合同履行期限屆滿后的裝飾裝修物如何處理的司法需求,最高人民法院于2009年7月30日公布的《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第12條規定:“承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時,承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的,不予支持。但當事人另有約定的除外。”
        由此可見,承租人對租賃物進行的改善或者增設的他物,在租賃合同期滿后通常歸出租人所有,出租人無需返還或者支付相應對價,除非雙方另有約定;相應地,承租人裝修房屋是經出租人同意的,因而出租人也無權要求承租人對房屋恢復原狀。
        本案中,李剛對租賃房屋進行換門窗、鋪地板、吊頂等裝修,雖然已經與原房屋形成動產與不動產的附合,不可分離拆除,若分離拆除必將造成原物及附屬物價值的貶損,故不能請求張強返還。原因在于:
        首先,添附物未必使出租人因此受益。李剛對房屋進行的裝修是為經營電腦配件,其裝修裝飾的風格很難說會有助于提升張強將來對房屋的使用價值。
        其次,承租方已經因裝修受益,無權要求出租人補償裝修費。任何投資皆有風險,根據誠實信用原則,承租人既然明知該裝飾裝修物將來很難拆回,無法收回殘值,仍愿意進行裝飾裝修,可見其已將該費用作為實現租賃合同目的的必要成本,在合同期內分攤完畢。當然,出租人如果事先對合同期滿后的裝飾裝修費用承擔問題,與出租人進行特別約定,則可以要求出租人承擔裝修費用。

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