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      “兇宅”并無明確法律界定 出售方無告知義務 購房者可通過合同約定保護自身權益

      發布時間:2013-07-14 09:30:59

           當今,高樓住宅林立,為了方便居民使用,高樓內開辟了大量的公共空間。有時發生這樣的情況,在與住房一墻之隔的公共區域發生了兇案,能否將住房認定為兇宅?
           有報道顯示,這些年,有露臺的大樓成交量大幅降低,原因就是墜樓事件頻發,一些買家認為露臺大樓容易變身 “兇宅”,接受度降低??梢?,發生在公共區域的兇案,確實可能會使住房者蒙受心理上的壓力和經濟上的損失。
           徐匯區法院在不久前專門就 “兇宅”買賣引發的法律問題展開研討。研討會上,有觀點認為, “兇宅”的認定范圍不宜過寬,如果“兇宅”的范圍不加規范,將導致買房者濫用權利,成為買房人違約、履約瑕疵的借口,由此侵犯出賣人的正當交易利益,降低市場交換效率。發生死亡事件的 “兇宅”范圍應該嚴格限制在業主專有部分。
           在公共區域發生兇案,不應將該幢樓內的住宅、經營性用房全部認定為 “兇宅”,主要基于以下三個因素:首先,任意地擴大 “兇宅”的數量,將使得更多的房屋涉入額外交易步驟以及滯銷貶值的問題,此舉將降低社會總體的經濟效益。其次,一旦將這些住宅、經營性用房認定為 “兇宅”,則難以服眾。因為,每一業主的房屋狀況、距離兇案發生地點的遠近不同,如果統一定性,將侵害業主的合法利益,違背了法律公平公正的原則。最后,公共區域發生的兇案通常與業主并沒有關聯。而一旦確認為 “兇宅”,業主的財產利益將受到較大的損失,相較于房屋私有范圍內發生兇案而言,這一情形下的業主確實顯得更加無辜。
           觀點
           買到“兇宅”怎么辦?
           買方在得知了 “兇宅”歷史后應如何應對,買房者可以行使撤銷權來維權嗎?
           高富平認為,買受人行使撤銷房屋買賣合同有較大難度,撤銷權的性質是基于合同法的重大誤解、欺詐還是基于侵權法的侵權行為,還是基于民法通則的違反誠實信用、公序良俗原則存在爭議,此外, “兇宅”雖然影響到了房屋的價值,但房屋是否為瑕疵、怎么辨別是否為 “非正常死亡”,目前還較難界定。
           上海市律師協會民事委員會律師羅興也表示,購房者對 “兇宅”買賣合同行使撤銷權,所依據的主要法律是合同法中關于重大誤解、欺詐等情形的撤銷權。然而,欺詐或重大誤解的認定較為困難。其主要認定的事實是包括屋內死亡事實的認定、出售人或居間方告知的認定以及買受人買房的目的 (如購買婚房),這些事實如能認定,再判斷是否違反公序良俗、誠實信用等民法原則。
           羅興表示,如果在未知狀態購買到 “兇宅”,購房者可以向出售人要求調解,協商退房或要求減價,在取得相關證據之前,避免盲目訴訟。
           買賣合同如何約定?
           高富平表示,如果購房者事先得知房屋內曾發生過兇殺、自殺、意外致死等非自然原因死亡事件,一般會因內心恐懼影響購房意愿,最終導致房屋的價值大打折扣,甚至出現無人問津的局面。
           而目前在沒有法定的披露義務、也不屬于瑕疵擔保范疇的情形下,購房者很難主張出賣人存在欺詐行為。另外,在買賣合同中未約定的情形下,購房人購房后得知房屋為 “兇宅”,其請求賠償的訴求雖合乎情理,但在法律上卻不容易得到支持。
           因此,購買房屋者應盡當心義務,在購房前可走訪當地物業、居委會、鄰居,了解欲購房屋是否發生過意外,以評定房屋潛在的價值。
           消費者為了避免購買 “兇宅”,在簽訂房屋買賣合同時,可通過合同約定保護自身權益,要在合同中明確購房目的,比如購買婚房,家庭自住或學區房等。另外,約定出賣人應當披露 “非正常死亡”事件,或者要求賣房者保證房屋不存在非質量瑕疵的情況,并約定如果隱瞞事實,購房人可隨時解除合同并追究賣方違約責任等。

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